捷運聯開案 房價飆升近2成

作者： 謝幸恩╱新北報導 | 中時電子報 – 2014年4月8日 上午6:01

自由時報 – 2014年4月8日 上午6:11

彰化縣政府積極推動及執行下
 
 

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什麼是容積率？什麼是建蔽率？
壹、什麼是容積率 

基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率，簡言之即建坪與地坪之比。

例如：100坪基地上建築四層樓房，每一樓的樓板面積為50坪，則總樓地板面積為200坪，其容積率為200%，如果每一層樓的樓板面積為70坪，則建築總樓地板面積為280坪，其容積率為280%。

問題：如果每人居住所需樓地板的面積大小一定，則建築總樓地板面積愈大，代表本棟建築可居住的人口……？

貳、什麼是建蔽率 
建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。

例如：100坪基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%



建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小 
在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

問題：如上面的例子，如果只控制建蔽率，是否可以控制地區的人口密度？

參、為什麼要實施容積率管制 
都市計劃的目的，在於依當地計劃人口，規劃配置適當的土地使用分區及公共設施，使都市有計劃地均衡發展，實施容積率管制可以：

落實都市人口密度計劃，引導人口均衡發展，確保地區環境品質，使發展建設與計劃密切配合。 

使建築物之設計較具彈性，可塑造良好都市景觀。 

建地可供發展之供給量趨於穩定，以長遠之觀點，有穩定地價之作用 

肆、訂定容積率考慮的因素 

各都市計劃，全區之平均容積率標準，細考慮以下因素加以訂定：
計劃地區內計劃容納人口

該地區所規劃之可供建築基地面積 

平均每人居住所需樓地板面積 

該地區所劃設之公共設施面積 

其次，再依計劃特性、區位（如商業區、住宅區等）、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況，各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。

伍、民眾如何參與訂定容積率？ 
容積率之訂定細透過都市計劃法定程序於都市計劃書中規定。 都市計劃之擬定，依都市計劃法規定，於送該館政府都市計劃委員會審議前，應於各該縣（市）政府及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天，同時由村里幹事發送傳單至計劃區內每一現住戶，通知舉辦說明會之地點，並將公開展覽之日期及地點登報周知。 

任何公民或團體可於公開展覽期間內參加說明會，了解該都市計劃內容，並可向該管政府提出書面意見，作為各級都委會審議之參考。

工業住宅 水電 稅率
 
 
近來，在房屋交易市場中，出現一匹銷售黑馬│工業區住宅。由於工業用地價格較住宅區、商業區便宜釵h，在成本壓低的情況下，房價自然也很漂亮。近期緊鑼密鼓於各地登場的工業區推案，不但反應建商對此一產品的看好，從各工業住宅案交出的完全銷售成績單，也可看出，不少消費者對此產品抱持著歡迎的態度。 然而，兩、三個月前，民進黨彭姓立委卻召開記者會，指控建商於工業用地上推案，是「違法住宅」。此事一出，雖讓已購戶、訂戶的信心為之動搖，但分析實際市況，受此事件影響而要求退戶的情況卻不多，退戶率不似預期來得高。事後，甚至還有退戶又回頭購買。這是為什麼呢？ 很顯然地，立委的指控與銷售現場的說明截然不同。半信半疑的購屋人，究竟該何去何從？如果，於工業區用地推出建案，係違法的行為，又為何此種產品前仆後繼地推出？此種產品與一般住宅，又有何差別？ 工業區事務住宅 所謂的土地分區，也就是指該塊土地，適合做為何種用途。例如：商業區多為人潮洶湧的商圈所在地；住宅區就是住家最集中之處。但是，由於台灣不過只是蕞爾之島，在人口不斷增加的壓力下，住宅區可建素地已日趨稀少。 根據都市計劃法第三十六條規定，「工業區為促進工業發展而制定，其土地及建築物以供工業使用為主」。受到影響，但是真正退戶的比例卻是微乎其微。支撐購屋人信心的主要原因，就是房價。由於此種工業區事務住宅價格，平均至少較一般住宅便宜一至二成，在房屋市場中相當具有競爭力，每每對鄰近個案帶來極大的困擾。 雖然購屋人對工業區的傳統印象，不外乎廠房林立、生活機能不佳。事實上，生活機能好壞與否，必須視基地位置與週邊環境而定，無常理可循。緊鄰住宅區的工業用地，生活機能一樣完善。而位處郊區的住宅用地，則可能無法享有生活上的便利性。購屋人須實地前往基地，視個別地段條件，決定是否購入。 不過，住家週邊環境是既定的因素，非購屋人所能扭轉。除了檢視個案基地生活機能外，對於附近工業區廠房的運作情況，自然也不能掉以輕心。如果在調查住家週邊環境時，發現舊有工廠仍在運作，有污染環境之虞時，最好還是避開這些有工業區住宅，另覓他處。 投資會有風險？ 綜合以上幾點我們發現，其實由甲、乙種工業用地變更而成的「事務住宅」，因為認定違法有困難，因此基本上是不能算違法的。也就是說，只有「甲、乙種工業用地」，適用放寬後的法令，可作為「一般事務所」或「一般商業設施」之用。 對照該位立委先前提出的其中，也有釵h金融單位推出首年或前幾年利率低於政府優惠房貸的專案，購屋人可以視自身需求，選擇適用的房貸專案。 購買價值比一比 自去年以來，擁有不少工業用地的台北縣、桃園等地區，紛紛湧現案量相當可觀的工業區事務住宅推案潮。目前更有不少個案，醞釀於下半年推出，顯見此種工業區事務住宅，依然十分風行。 誠如前文所述，在這一波爭議聲中，承購戶雖然多少但由於台灣產業結構轉變，加上產業專區的規劃設立，傳統工業區普遍都有閒置問題。 為了紓解住宅區、商業區用地的使用密度，同時促進工業土地的利用，都市計劃法施行細則第十八條，開放申請甲、乙種工業用地，做為一般事務所、或一般商業設施使用。雖然一般民眾均通稱此種產品為「工業住宅」，但較正確的說法，應該是「工業用地事務住宅」。 而由立委引爆的爭議點，則在於既然申請項目非住宅（工業區無法申請住宅建照），但是卻做為住宅使用，似乎有「違規使用」之虞。關於這一點，台北市建築管理處指出，工業區建物做為住宅使用，雖屬「違規使用」，但是在處理上，則會牽涉到舉證困難的問題。 以申請做為一般事務所的工業區建物為例，如果只是留宿於建物中，或局部做為住宅使用，不能算是「違規使用」。那麼，該如何認定建物用途確實是做為住宅使用？在執行上困難度相當高。實際上，主管機關、地方政府因為查緝困難，也幾乎不曾有過查緝行動。換句話說，此種一般事務所產品，在法規上屬於模糊的灰色地帶。違規與否？見仁見智。 購屋人不可不知 根據本刊調查，前往工業區事務住宅看屋的民眾中，最常詢問的問題，就是水電費率與稅率問題。由於過去的傳統印象中，工業區因水電用量較住宅區大，因而計價費率也較高。但是，目前的水電費計價方式，並沒有這樣的區別。 水費的計算方式，是依住戶申請的口徑大小而不同的基本費，再加上每個月的使用量，使用量越多，單價則越高。電費計價方式亦然；電費費率只有分營業用與非營業用，並不會因為使用地位在工業區中，就比較昂貴。只要不做營業用途，與一般自用住宅的費率並無二致。 關於地價稅、房屋稅部分，購屋人亦毋須擔憂。根據業者向北縣稅捐稽徵處發函詢問，稅捐處的回函指出，『房屋稅係按房屋實際使用情形課徵，即使使用執照所載用途為辦公室，但實際上是供住家使用者，依房屋稅條例第五條第一項第一款規定，按住家稅率課徵房屋稅』。 至於地價稅部分，稅捐處則做了以下的解釋

何謂~RC與SRC結構~~~
RC鋼筋混凝土構造： 
優點： 1. 使用RC建造工程造價低。 2. 受風力或地震力影響，側向位移十分小，故居住於室內人感覺不明顯。
缺點： 1. 因其自重重故不適用於高層建築，最高限制約30層樓左右，但柱梁斷面需 施作非常大，會浪費室內可用之空間，並不經濟。 2. 以現今環保意識抬頭層面看，使用RC建造並不環保，因混凝土生產過程中 會產生許多CO2。 3. 除鋼筋可於工廠施作，現場工作有配鋼筋，組模板，架支撐，灌漿等十分 繁雜，除工地會髒亂不堪外，工期會較長，因部分混凝土需要達早期強度後 才能施工(但可依需求於混凝土中加入快凝劑加速混凝土凝固)。

SC鋼骨構造：
優點： 1. 因鋼材剛性韌性佳，可以施作於高樓層建築，可改善RC構造因需施蓋高樓層，產生柱樑斷面必須加大，浪費空間。 2. 鋼骨可於工廠預鑄，現場組裝，可同時進行，現場組裝主結構體幾近完工，工程進度快，工期可縮短。
缺點： 1. 鋼材怕火，一般的鋼材於攝氏500度時，強度已降低原先強度1/3，於攝氏726度時，鋼材完全軟化，故需於鋼材表面施作防火披覆。 2. 鋼材怕鏽，一產生鏽蝕，強度即開始降低，可於表面油漆隔絕水氣，或使用合金鋼等方式防止鏽蝕產生。 3. 另純鋼骨施作之高層建築，較不適用於住宅大樓，因其鋼材塑性較高，受水平風力或地震力時，於高樓層會產生較大之水平位移，讓高層室內活動的人感覺不舒適。 

SRC構造擁有RC與SC的優點，其特性如下： 1. 自重較RC構造輕，柱梁斷面較RC小，可施作於高樓層。 2. 高層變位雖較RC大但比SC構造小，但為了達成上述(1)條件，故能犧牲一點舒適性是較中庸做法。 3. 因鋼骨由混凝土包覆，故可隔絕水氣(鏽)與溫度(火)的直接傷害。 4. 工程造價於三者中最高。
綜觀上述，所以SRC構造產生，亦即將SC與RC構造各自的優點結合，是一種較中庸的做法。SRC建築的主要構造以型鋼、I型鋼、槽型鋼等鋼骨材為主要架構，加附輔助鋼筋後，再澆置混凝土包覆而成，是屬於工廠預鑄現場施工乾溼並用構造法。
現今高樓層建築皆採SRC構造建築，其剛性韌性極佳又擁有RC及 SC特性，於九二一地震後，所多建商為了捉住人民心理因素的安全性，許多大樓打出SRC構造，耐震極佳，事實雖如此，但SRC造價較高，也回饋到消費者身上，目前SRC構造運用於高層建築及超高層建築，是一種耐震能力好安全性極高的構造方式，地震帶國家(如台灣)非常適用之。 樑柱彎矩接合 ( Moment Connection─Beam-to-Column ) 　　在鋼結構建築之連續構架中，樑與柱的接合是必須且最多的接合。樑與柱的連續接合，主要在傳遞彎矩且限制其相對轉動；而樑一旦傳遞彎矩時必須經由張力翼板與壓力翼板的力偶作用達成，其彎矩接合乃將樑與柱之接合成剛性，負責使張力翼板與壓力翼板之力量能完全傳遞於柱上。
其實，ＲＣ與ＳＲＣ誰比較耐震是個概率上的問題，就耐震設計規範上的角度來看，各種不同結構系統的耐震目標都是一樣的。國內法規的最小設計地震力都是取迴歸期約475年的地震作用來設計，也就是說，根據房屋的所在地，經由統計的方法，求出各個不同地區的需求來進行設計，但是抗震的目標都是一樣的。

結構工程師根據結構的需求訂出各種不同的外力，並由外力的不確定性經由統計方法求出設計所需考量的載重組合，並考量各種材料的穩定性、施工的可靠度等等，訂出結構的耐震能力，並進行設計。所以在機率來說，不管是SRC（鋼骨鋼筋混凝土)、RC(鋼筋混凝土)、或是鋼結構，其抗震能力都是一樣的。但這是指在正確的結構設計以及良好的施工下的結果。

　　優秀的結構工程師會根據不同的結構需求採用不同的結構系統，並考量施工的困難度，避免因施作困難度過高造成施工上的疏失，並且避免採用不必要的浪費。一般來說，由於高樓承受較大的力量，如果採用RC結構，可能必須要有較大尺寸的梁、柱構件，使得空間使用不良，而使用SRC時則可適當減少結構尺寸。但是一般的較低樓層的建築，並不一定需要使用SRC結構，就可以有足夠的耐震能力。

　　由於SRC結構的施工較繁瑣，需要較有經驗的工人來施工，而且材料比較貴，在同樣的設計條件下造價會比RC結構貴。
要評斷一個結構的耐震能力好壞是不能單純從RC或SRC這樣簡單的二分法的。一個不當設計、不良施工的SRC結構有可能會比RC結構不耐震，而且比較貴，反之亦然。